هزینه بازسازی ساختمان ، باید و‌ نباید های آن

زندگی امروزه عادتمون داده که قبل از هر کاری ، برآورد مالی اون کار رو انجام بدیم. بازسازی ساختمان هم مستثنا از این قانون نیست و به همین جهت هستش که هزینه بازسازی ساختمان و برآوردی از قیمت بازسازی خانه ، اولین قدم‌ در این پروسه هستش .

هزینه بازسازی ساختمان چقدر است ؟

خب اولین موضوعی که تاثیر خیلی زیادی روی میزان هزینه بازسازی ساختمان داره ، هدف از بازسازی ساختمان هستش . هدف از بازسازی ساختمان انقدر مسئله گسترده ای هستش که قطعا باید جداگانه در مقاله ای به اون بپردازیم . اما در حالت کلی میشه هدف از بازساختمان‌‌ رو به دو دسته کلی تقسیم بندی کرد ؛ یکی بازسازی خانه به منظور ارتقا سطح کیفی اون بنا به جهت بالا بردن قیمت فروش و یکی هم ارتقا سطح کیفی بنای مورد نظر به جهت استفاده شخصی و رفع مشکلات موجود .

خب چرا این تقسیم‌ بندی رو کردیم و اصلا این تقسیم‌ بندی چه ارتباطی به هزینه بازسازی ساختمان داره؟

در مورد اول که هدف از بازسازی ساختمان ، بحث‌ فروش بنا و کسب سود بیشتر هستش ، قطعا چهارچوب هایی برای انجام بازسازی خانه وجود داره که باید اون ها رو انجام داد و همین مسئله باعث میشه که هزینه بازسازی ساختمان ، از یک حداقل هایی کمتر نشه . اما در مورد دوم که هدف از بازسازی ساختمان ، استفاده شخصی و رفع مشکلات موجود هستش ، هیچ محدودیتی برای حداقل هزینه وجود نداره و با هر هزینه ای که مقدور هست ، میشه اون بازسازی رو انجام داد .

برای توضیح بیشتر راجع به مورد اول باید بگم که چون هدف از بازسازی ساختمان ، فروش و کسب سود هست ؛ پس باید بازسازی به نحوی باشه که در بازار رقابتی فروش ، منجر به یکم معامله پر سود بشه . به همین جهت هستش که میگم اون بازسازی ساختمان باید از یه حداقل هایی تبعیت کنه . بنظرم باید این موضوع رو تو مقاله ای با عنوان حداقل های بازسازی ساختمان با هدف فروش و کسب سود ، به طور مفصل بررسی کنیم .

خب اولین مورد تاثیر گذار روی هزینه بازسازی ساختمان رو که هدف از بازسازی ساختمان بود ، باهم بررسی کردیم .

دومین مورد از موضوعاتی که تاثیر مستقیم روی هزینه بازسازی داره ، میزان عمق بازسازی ساختمان هستش . به این معنی که تا چه سطحی از ساختمان رو مد نظرمون هست که بازسازی کنیم . به عنوان مثال میشه به ‌پایین ترین سطح بازسازی که یه نقاشی ساده هست اکتفا کرد و یا اینکه به اصطلاح بازاری ها ساختمان رو تا اسکلت لخت کنیم و از اول بسازیم . که البته تعیین اینکه تا چه حدی باید بازسازی کنیم ؛ برمیگرده به هدف ما از بازسازی ساختمان .

از دیگر عوامل موثر بر هزینه بازسازی ، که بیشتر روی بازسازی با هدف کسب سود تاثیر میزاره ، سطح کیفی کار تمام شده هستش . به قول امروزیا بازسازی لاکچری یا معمولی . به این نحو که برای حد بالای هزینه بازسازی ساختمان ، واقعا نمیشه رنجی رو مشخص کرد . البته بعدا مفصل در مقاله ای جدا به این موضوع که هزینه بازسازی ساختمان تا چه حدی معقول هستش ، میپردازیم .

نکته دیگه ای که میتونه هزینه بازسازی متاثر از اون باشه ، شرایط ساختمان و یا مجموعه ای هستش که اون واحد مورد نظر درش قرار گرفته . شرایطی مثل ساعات کاری ، نحوه حمل مصالح ، تجهیزات و نخاله های حاصل از تخریب ، نحوه دسترسی به اون طبقه به جهت برنامه ریزی حمل مصالح و تجهیزات با ابعاد بزرگ و مسائلی از این دست .

نکته بعدی در برآورد هزینه بازسازی ساختمان ، متراژ بنای مورد نظر هستش . خب طبیعتا هرچی متراژ بالاتر باشه ، قیمت بر اساس مترمربع بنا ، متعادل تر خواهد شد . بعنوان مثال اگر برای هزینه ساختمان بازسازی ساختمان برای یک واحد آپارتمان ۱۰۰ به طور میانگین بر اساس مترمربع زیربنا ، متری ۴ میلیون تومان برآورد بشه ، هزینه بازسازی ساختمان برای آپارتمانی به همان شرایط اما با متراژ ۲۰۰ مترمربع ، متری ۳/۵ میلیون تومان در نظر گرفته می شود .دلیل این موضوع سرشکن شدن موراد هزینه بری مثل تاسیسات، آشپزخانه و سرویس هاست . البته این موضوع کاملا به صورت تخمینی بوده و می بایست به دقت هزینه بازسازی ساختمان برای هر پروژه به صورت منحصر به فرد محاسبه شود .

یکی از موضوعات مهمی که در بحث هزینه بازسازی ساختمان مطرح است ، عدم تطابق برآورد مالی قبل ار شروع پروژه و زمان اجرا است . این موضوع از دو‌ منظر قابل بررسی است . 

موضوع اول این هستش که در روند بازسازی ساختمان ، احتمال به وجود آمدن آیتم های غیر قابل پیش بینی زیاد هستش . به این معنی که ممکنه قبل از شروع کار ، در مرحله برنامه ریزی ، آیتمی رو در نظر نگرفته باشیم و یا اینکه راجع بهش صحبت هم شده باشه ولی نیازی به انجامش نبوده باشه و اما در عمل ، در زمان اجرای کار ، انجام اون آیتم لازم و ضروری باشه . بعنوان مثال یکی از آیتم هایی که بیشترین مورد غیرقابل پیش بینی بودن رو به خودش اختصاص میده ؛ بحث تاسیسات هستش . هم تاسیسات مکانیکی و هم تاسیسات برقی . ممکنه در زمان تخمین هزینه بازسازی ، تعویض تاسیسات و یا بازسازی تاسیسات ساختمان رو در نظر نگیریم و یا بدلیل سن بنا ، وضعیت تاسیسات ساختمان رو سالم در نظر بگیریم و اما در عمل با چیزی غیر از این مواجه شیم و به اجبار می بایست اون مشکل رو رفع کنیم و همین موضوع باعث‌ تغییر در هزینه بازسازی ساختمان خواهد شد .

منظر دیگه ای که میشه این موضوع رو بررسی کرد این هستش که در زمان روند اجرای پروژه بازسازی ساختمان ، کارفرما ‌و یا بهره بردار نسبت به طراحی ها و لیست متریال انتخاب شده پاییند نباشه و درخواست تغییرات از سوی اونها بوجود بیاد . خب این موضوع تاثیر زیادی روی هزینه بازسازی ساختمان خواهد گذاشت . باید بگم که متاسفانه این مورد در اکثر کارهای بازسازی ساختمان اتفاقا میوفته و در نهایت باعث تغییر زیادی در هزینه بازسازی ساختمان میشه . شاید بشه گفت این موضوع جز لاینفک بازسازی ساختمان هستش . بعنوان مثال در طراحی داخلی بازسازی ساختمان و لیست مصالح مصرفی دیده شده که بدنه سرویس ها کاشی به ابعاد ۳۰ در ۹۰ سانتی متر انجام بشه و در زمان اجرا ، نظر کارفرما به استفاده از سرامیک با قطع اسلب تغییر پیدا میکنه و همین موضوع باعث تغییر در هزینه بازسازی ساختمان میشه . در همین مثال ، این تغییر متریال در بازسازی ساختمان ، باعث تغییر حداقل ۵ برابری در خرید سرامیک و ۲ برابری در اجرای سرامیک و ۲ تا ۳ برابری در حمل مصالح خواهد شد . متاسفانه با وجود اینکه این تغییرات از سمت کارفرما و خواست او بوده و نیز دز نهایت به زیبایی بیشتر بازسازی ساختمان کمک خواهد کرد ؛ اما باعث نارضایتی کارفرما از مجری به دلیل تغییر هزینه بازسازی ساختمان خواهد شد .

نتیجه کلی از مطالب مربوط به هزینه بازسازی ساختمان :

همانطور که از بررسی موارد موجود مشخص است ؛ تخمین دقیق هزینه بازسازی ساختمان به صورت دقیق ، قبل از مشخص شدن طرح و برآورد دقیق متراژ و قیمت مصالح و دستمزد ها ، امکان پذیر نیست . اما به طور کلی و طبق تجربه های پیشین و نیز پروژه های در دست اجرای دفتر راستا ، میتوان برای هزینه بازسازی ساختمان ، عددی بین ۲/۵ میلیون تومان تا ۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنای بازسازی ساختمان را در نظر گرفت . بازه وسیع این رنج قیمتی ، با توجه به مسائل تاثیر گذار بر هزینه بازسازی ساختمان و‌نیز وجود آیتم های غیر قابل پیش بینی بوده که میتوان با تقریب ۱۰ درصدی ، بعد از نهایی شدن طرح ها و‌ برداشت دقیق از بنای موجود فعلی ، عدد مشخصی را اعلام نمود.

دفتر راستا با افتخار در خدمت مشتریان عزیز بوده تا با بررسی ساختمان موجود و ارائه مشاوره در زمینه بازسازی ساختمان و نیز هزینه بازسازی ساختمان ، به سوی عدم تفاوت هزینه ها در مرحله برنامه ریزی و اجرا ، قدمی مثبت بردارد .

برای اطلاع و استعلام دقیق قیمت و همچنین بررسی شرایط پرداخت ، کارشناسان دفتر راستا از طریق تماس تلفنی با شماره شرکت و یا ارتباط واتساپی با شماره ۰۹۱۲۴۰۰۰۹۴۰ ، در خدمت شما می باشند .